拿地强度下降近四成 地产“黑马”建发股份放缓逆势扩张步伐

　　来源：中国经营报

　　本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

　　近日，建发股份（600153.SH）召开2024年半年度业绩说明会，公司新任董事长林茂首次公开亮相。

　　据了解，建发股份在9月初发生工商变更，掌舵公司4年之久的郑永达卸任法定代表人、董事长，改任副董事长；原董事林茂接任法定代表人、董事长。

　　在换帅的同时，建发股份房地产业务正放缓逆势扩张步伐。财报数据显示，2024年上半年，建发股份营收为3190.15亿元，同比下降16.80%；实现净利润16.66亿元，同比下降48.23%；净现金流为28.65亿元，同比下降85.07%。

　　与此同时，建发股份在土地市场中的表现也开始降速。相关数据显示，今年1—8月，建发股份旗下房地产开发主体建发房产和联发集团合计拿地强度下降37.12%。据林茂透露，建发股份坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，会根据市场情况和库存规模进行适当补充，以保持风险在可承受范围内。“今年下半年，如果市场需求不足，公司也可能会放缓补库存的速度。”

　　对于房地产业务放缓原因和后续拿地计划等问题，《中国经营报》记者致电建发股份董秘办公室，相关工作人员表示，具体信息以财报和业绩会披露内容为准。

　　部分区域销售进度不及预期

　　相关资料显示，建发股份主营业务包括供应链运营、房地产开发和实业投资。其中，房地产开发运营主体包括建发房产和联发集团，建发股份分别持有54.65% 和95%股权。

　　林茂在业绩会上透露，2023年，建发股份房地产业务分部贡献上市公司归母净利润1.91亿元；2024年上半年，公司房地产业务分部贡献上市公司归母净利润1.55亿元。

　　相关数据显示，2024年上半年，建发股份实现合同销售金额742.68亿元。其中，建发房产实现合同销售金额660.03亿元，位列全国第7名，较上年同期提升2位。

　　据建发股份副总经理兼董事会秘书江桂芝介绍，2024年上半年，建发股份在一、二线城市的全口径销售金额占比近80%，全口径销售额超20亿元的城市数量达到9个。截至2024年6月末，公司累计已售未结金额达到2620.30亿元，较2023年年底增长6.55%，创下历史新高。

　　林茂强调，公司在2022年拿地的项目大部分已经销售完毕，实际利润率略高于预期；但2023年拿地的项目由于市场情况变化，实际利润率可能略低于预期。

　　记者注意到，2024年上半年，建发股份计提各类资产减值准备24.09亿元，将减少公司归母净利润12.98亿元。而从2022年至今，建发股份计提各类资产减值准备139.47亿元，减少归母净利润约61.75亿元。

　　此外，依据存货成本与可变现净值相比较的方法，建发股份及控股子公司 2024年上半年拟对存货计提跌价准备14.87亿元，其中对房地产业务计提存货跌价准备10.82亿元。

　　建发股份方面表示，2024年上半年，房地产行业的政策环境相对宽松，但外部市场形势持续严峻，居民的消费信心不足，行业整体规模继续下滑，受此影响公司部分区域销售进度不及预期。公司根据不同区域的市场环境采取了积极的销售策略和管理措施，部分存货出现减值迹象。基于谨慎性原则，公司对该部分存货计提了跌价准备。

　　江桂芝在业绩会上回应称，在计提存货跌价准备方面，建发股份一直都是以很严格的态度去对待减值。公司根据会计准则要求定期对各项目进行跌价测试，对出现跌价迹象的项目审慎计提存货跌价准备，因此并非所有项目都是亏损项目，且部分项目计提减值准备后并未导致全案亏损。

　　“目前，公司历史库存相对较少，减值压力也较小。未来，公司将保持较好的库存周转和合理的库存规模，以应对市场波动带来的压力。”江桂芝进一步阐释道。

　　尽量维持市场占有率

　　实际上，作为建发股份的新掌舵人，林茂是一名“老建发人”。

　　公开资料显示，林茂此前曾在建发股份母公司建发集团财务部任职。加入建发股份后，历任公司证券部经理、董事会秘书、总经理等职务。截至目前，林茂持有建发股份641080股股票。

　　作为建发股份旗下房地产开发业务主力，建发房产业务遍及全国70余个主要城市，并形成房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资七大业务板块。

　　目前，建发房产控股建发国际（01908.HK）、建发物业（02156.HK）、建发合诚（603909.SH）三家上市公司，构成了完整的房地产开发配套产业链。

　　不过，房地产业务在前几年经历快速扩张后，建发股份也明显感受到了财务压力。财报数据显示，截至2024年6月30日，建发股份的净现金流为28.65亿元，同比下降85.07%，其中，经营性现金流-221.12亿元，投资性现金流-44.91亿元，融资性现金流292.66亿元。

　　林茂认为，2024年下半年，整体房地产市场情况仍不明朗，虽然上半年有降首付、降利率等利好政策，但二手房市场的挤压效应仍然严重。七八月份是传统淡季，市场表现不佳。房地产市场与预期相关，近期市场边际上没有再继续恶化，但也没有明显的市场回暖信号。

　　林茂进一步表示，总体来讲，公司的目标是尽量维持市场占有率，公司具备资源和能力去形成更大的经营规模。但公司中长期的销售规模，取决于市场的复苏进度和恢复状况，公司会根据市场变化情况来实时调整。

　　而对于拖累建发股份利润的联发集团，林茂指出，除了打磨产品和降本增效，一方面会积极盘活各类资产，梳理持有的各类投资资产，通过出售转让等方式弥补损失；另一方面将加强投资测算精准度，谨慎拿地。

　　记者了解到，2024年上半年，建发房产和联发集团获取土地17宗，全口径拿地金额合计约387.62亿元，新增地块的全口径货值约686亿元，一、二线城市拿地金额占比达98%。截至2024年6月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比约76.85%，较上年年末提高3.27个百分点。

　　“今年下半年，如果市场需求不足，公司也可能会放缓补库存的速度。”林茂表示，房地产行业正在朝改善型需求的导向发展。建发股份将继续提升产品竞争力，保持产品创新、不断迭代，做好包括诗意东方、海派、第四代住宅等新产品的迭代和精细化管理。同时公司将结合社区服务，关注主流客群需求与人居体验，提供有温度的服务陪伴，并提升居住舒适度。